A lakás mérete – mekkora is az akkora?

Hát az attól függ… De mitől is? Ezt próbálom meg most körüljárni. �

Lakás esetében van ugyebár, a hivatalos alapterület – ezt tartalmazza az alapító okirat alapján az ingatlan-nyilvántartás, ezt látjuk a tulajdoni lapon. Hogy ez mennyire fedi a valóságot? Azaz a lakás belső, hasznos területét? Ez az, ami nagyon sok mindentől függ, azaz itt jön az a bizonyos hát az attól függ… �.

Meghatározó elsődlegesen az alapító okirat készítésének időpontja.

• múlt század eleje
• a panel- és kockaházak kora az 1960-80-as években
• kilencvenes évek
• 1990, de főleg a 2000. után épült házak
• napjaink – utolsó néhány év
• aktuális társadalmi szokásjog
• És lehet, hogy egyszerűen csak az dönti el, hogy ki készítette az alapító okiratot és ő hogyan gondolkodott.

A házak esetében mondjuk azt, hogy egyszerűbb a helyzet: akkor fogjuk megtudni, hogy a beépített, illetve hasznos alapterület mekkora, ha lemérjük. Hogy miért mondom ezt? Az eltelt majd 20 évben, amióta ingatlanokkal foglalkozom, szinte nem találtam olyan családi házat, ikerházat, stb., amely úgy épült volna meg, ahogy a terveken van.

Ennél sokkal egyértelműbb lehet az ok, hogy a nyilvántartásokban nem szerepel, csak a telek alapterülete. És hát sok esetben a tervek nem is állnak rendelkezésre.

A lakások méretéről kicsit bővebben – budai tapasztalatok alapján.

Mi az, amitől nagyon megváltozhatnak a méretek? Az egyik ilyen az erkély, loggia, terasz, stb., a továbbiakban erkélyként fogom emlegetni őket. Befolyásoló lehet még a cselédszoba léte, valamint a padlás, pince, tároló is. Ezek azok a területek, amelyek koronként másképp és másképp kerültek beszámításra. Persze van minden alól kivétel, de mint tudjuk, az csak erősíti a szabályt. �

Hogy ezeket a részeket, területeket hogyan vették figyelembe, azt az alapító okirat készítésének ideje vagy a készítő személye határozza meg.

Kezdjük tehát az elején. Ha ház a múlt század első felében épült és a társasház megalapítása is akkori -feltételezve, hogy nem módosították azóta az adatokat- akkor a legritkább eset, hogy a hasznos alapterület megegyezik a hivatalos adattal. Amennyiben a valóságban a lakás kisebb, abban az esetben érdemes belekukkantani az alapító okiratba, ahol várhatóan ilyesmi rendelkezést olvashatunk, ez egy 1937-ből származó okirat részlete:

És bizony, az alapterület ezeket tartalmazta. Az igazi okát nem tudom, de valószínű arra vezethető vissza, hogy ezeket szinte a lakás részeként használták mosásra, teregetésre, tüzelőtárolásra.

Nem egyszer találkoztam olyan lakással a XI. kerületben, amely 20-30nm-rel is kisebb volt, mint a felvett alapterület. Ezekben az esetekben szinte biztos, hogy az alapító okirat a fentihez hasonló rendelkezést tartalmaz.

Ha az alapterület nagyobb a hivatalosnál, akkor a konyha melletti félszoba, ha még megvan, cselédszobának épülhetett és nem tartozott a nagyméretű úri lakáshoz. Nem tudom, akkor a konyha, kamra… miért igen??

Néhány érdekes megoldás:

Természetesen ezek az eltérések csak ott jelennek meg, ahol a lakások eredeti méretükben megmaradtak, túlélték az államosítást és a lakásoknak a leglehetetlenebb módon való felosztását.

Mert hát a II. világháború után szinte kivétel nélkül államosították a régi bérházakat, bérpalotákat. A tulajdonos a korábbi háziúr, háztulajdonos helyett a Magyar Állam, esetleg a Tanács (ma Önkormányzat) lett. Ugyanekkor a gyönyörű, akár egész emeleteket elfoglaló úri lakások feldarabolása is gyakran előfordult, no meg megszokottá vált a társbérlet fogalma. Akár többgyermekes családokat is egy-egy nagyobb szobába költöztettek, nem ritkán így egy lakásban akár 10-15 személy is élt. Sokféle ötlettel próbálták megakadályozni a társbérleteket, hiszen azok feltétele volt, hogy az adott szoba külön bejárattal rendelkezzen. Jártam olyan lakásban, ahol az egyik szobába vezető vastag falba épített duplaszárnyú ajtó hátoldalát „fallal” eltakarták, elölről szekrénnyé alakították. Egyszerű volt a művelet, hisz az ajtó adott volt, csak egy rudat kellett belehelyezni…

A korábbi tulajdonos(ok) sokszor megtarthattak egy lakást – az őket illető szobaszámmal. Tudok olyan lakásról, ahol a házaspár egy szobára volt jogosult. A valamikori szalont tartották meg a mellékhelyiségekkel és a kertkapcsolatos terasszal – a 96nm-ből 50nm volt a szoba…

Sokszor látni még egy-egy nagyobb lakásban ma is, hogy több mérő van minden közműre, ez is a társbérletekre emlékeztet.

És az erkélyek stb. méretének kezeléséről:

Ezután a kis kitérő után vissza az eredeti témához és nézzük az erkélyek méretének kezelését.

A múlt század első felében tipikusan a loggia teljes területét számították a lakás hasznos területéhez. Az erkélyek, teraszok esetében teljes az összevisszaság: beleszámították, felében vagy teljesen kihagyták.

A 90-es évek elején sok lakóház esetében az Önkormányzatok alapították meg a társasházat. Ezeknél szinte kivétel nélkül a hivatalosan feltüntetésre került alapterület tartalmazza a loggia, erkély stb. teljes alapterületét is. Én bő 13 év alatt nem találkoztam ellenpéldával Budán. Gondolom az egyik ok az volt, hogy így a lakásokat drágábban lehetett eladni a bérlők részére. �

A rendszerváltás után épült ingatlanoknál az általános gyakorlat szerint ezen területek (és az 1.9m alatti területek) felét számították hozzá a hasznos alapterülethez. Szabály nem volt rá, gyakorlatilag attól függött, aki az alapító okiratot, illetve az alapjául szolgáló számítást készítette.

A korábban építőközösségek által épített házak, az OTP házak és a panelházak esetében is általánosságban az 50%-a került a területbe ezen részeknek azzal, hogy a loggiák nem ritkán teljes területükkel kerültek felvételre.

És ma?

Mára a szabályozás megváltozott, ami egységessé tette ezeknek a területeknek a kezelését. 2020-tól kizárólag a lakás belső hasznos, azaz 1,9m feletti belmagassággal rendelkező területét lehet feltüntetni az alapító okiratban, így a tulajdoni lapon. Az ezek feletti erkély, terasz, stb. legfeljebb külön, az alapterület alatt tüntethető fel a tulajdoni lap I. részében.

Mind ebből mi a tanulság?

Ha biztosak akarunk lenni abban, hogy mit is veszünk, érdemes lemérnünk, leméretnünk a kiszemelt lakást – legalább pontosan fogjuk tudni, mennyi burkolatra, szőnyegre lesz szükség.